Депозиты vs недвижимость: куда пойдут деньги россиян

Снижение ключевой ставки должно стимулировать вкладчиков перенаправить эти средства на рынок недвижимости, но сценарий может быть и другим. Эксперты KEY CAPITAL – ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости – анализируют аргументы «за» и «против» возможного нового бума спроса при снижении ключевой ставки ЦБ РФ.

В начале 2025 года экономика России демонстрирует признаки стабилизации, но инфляционное давление сохраняется. Прогноз инфляции на 2025 год – 7,1%, что выше целевых показателей ЦБ. Более того, инфляционные ожидания населения достигают 13,4%. В этой ситуации многие рассматривают недвижимость как надежный актив, защищающий сбережения от обесценивания.

Высокая ключевая ставка (21% в начале года) сделала депозиты крайне привлекательными, сформировав «сжатую пружину» капитала. Россияне активно несли деньги в банки, а объем вкладов достиг рекордных 57,6 трлн рублей. Однако высокая стоимость кредитов сдерживала спрос на недвижимость. Снижение ключевой ставки, ожидаемое во второй половине года, может ослабить «пружину» и высвободить накопленные средства. Вопрос в том, куда они направятся.

По расчетам аналитиков Сбербанка, только проценты по вкладам (ожидается около 9 трлн рублей за 2025 год) эквивалентны стоимости всего непроданного нового жилья в стране. Анализ доходности банковских вкладов показывает, что к концу 2025 года средние процентные ставки по вкладам, как ожидается, снизятся до 18-19%. Даже если сами накопления останутся на депозитах, один только процентный доход может стать мощным источником инвестиций в недвижимость. Помимо этого, более 40 трлн рублей размещены на срочных вкладах, что говорит о серьезных намерениях вкладчиков сохранить и приумножить капитал.

Недвижимость – любимый актив россиян

Инвестиции в недвижимость для россиян – это глубоко укорененная традиция. Опрос НАФИ показал, что 56% граждан считают недвижимость лучшим способом вложения капитала. Это отражает исторически сложившееся доверие к «кирпичу и бетону» как к надежному инструменту сохранения сбережений, особенно в периоды экономической нестабильности и высокой инфляции. Россияне ценят осязаемость и контроль, которые дает владение недвижимостью в отличие от «абстрактных» финансовых инструментов. Этот фактор может перевесить даже чисто финансовые соображения при принятии решения об инвестировании.

Недвижимость привлекает инвесторов не только своей надежностью, но и потенциальной доходностью. Аренда может приносить 5-10% годовых (долгосрочная – около 5%, посуточная – до 10%), а при удачной перепродаже – 20-30% от вложенных средств. По прогнозам KEY CAPITAL, рост цен на первичном рынке составит 4,5-8% в 2025 году, что примерно соответствует ожидаемой инфляции. Ставки по депозитам, напротив, будут снижаться – к концу года до 18-19% с нынешних 22-23%. Пока депозиты выглядят доходнее, но ситуация может измениться. В условиях высокой инфляции или резкого ослабления рубля, что в текущей экономической ситуации нельзя исключать, «реальные» доходы по депозитам могут существенно снизиться. В этом случае недвижимость, как актив, защищенный от подобных колебаний, станет значительно более привлекательной с точки зрения сохранения покупательной способности капитала. Более того, в условиях роста цен на жилье, доход от аренды и перепродажи будет только увеличиваться, что делает недвижимость перспективным инвестиционным инструментом в долгосрочной перспективе.

Динамика цен на жилье разнится в зависимости от региона и сегмента. В Москве медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 403 тыс. рублей (рост на 18,7% за год), в Санкт-Петербурге – 263 тыс. рублей (рост на 8,2%), в Новосибирске – 167 тыс. рублей (рост на 17,5%). Прогнозы на 2025 год предполагают рост на первичном рынке на 1,5-2% в квартал или 4,5-8% за год. При этом жилье премиум-класса и выше дорожает быстрее инфляции. Этот факт подталкивает тех, кто изначально рассматривал недвижимость как инвестицию, к более активным действиям. Рост цен создает ощущение упущенной выгоды и мотивирует держателей депозитов вложить хотя бы часть дохода или сбережений в покупку квартиры, пока она не стала еще дороже.

Российские власти традиционно поддерживают строительную отрасль, и 2025 год не станет исключением. Продолжают действовать льготные ипотечные программы: «Семейная», «IT», «Дальневосточная», «Арктическая», «Сельская» и «Военная». «Семейная ипотека» – самая востребованная, на нее приходится около 90% всех льготных кредитов. Власти планируют расширить ее действие на семьи с двумя детьми до 14 лет, а также предоставить льготную ипотеку участникам СВО и их семьям. Эти меры свидетельствуют о том, что государство заинтересовано в развитии рынка жилья и готово поддерживать его доступность. Такая политическая стабильность делает инвестиции в недвижимость более надежными и предсказуемыми в долгосрочной перспективе.

Главный барьер для потенциальных покупателей жилья – высокие рыночные ставки по ипотеке, которые сейчас достигают 22-30% годовых. Это прямое следствие высокой ключевой ставки ЦБ. Хотя регулятор намекает на ее снижение, аналитики прогнозируют, что этот процесс будет медленным и осторожным. SberCIB Investment Research, например, ожидает, что ключевая ставка снизится с 21% в апреле до 17% к декабрю, а среднее значение за год составит 19,1%. Сам Банк России говорит о «продолжительном периоде жесткой денежно-кредитной политики» для сдерживания инфляции. Это означает, что ставки по ипотеке останутся высокими на протяжении большей части 2025 года, делая недвижимость недоступной для широкого круга покупателей. Даже значительные накопления на депозитах не всегда помогут, так как многим потребуется ипотечный кредит. В такой ситуации переток средств с депозитов на рынок жилья будет сильно ограничен.

Рынок недвижимости в 2025 году демонстрирует признаки охлаждения. ДОМ.РФ прогнозирует сокращение выдачи ипотеки на 20% по сравнению с прошлым годом – до 1-1,2 млн кредитов на общую сумму 3,8-4 трлн рублей. Сбербанк даёт аналогичный прогноз. Продажи квартир в новостройках упали на 9% в первом квартале 2025 года, а по итогам 2024 года сокращение составило 26%. Ещё более тревожный сигнал – резкое падение доли инвестиционных сделок. В первом квартале 2025 года она составила всего 1% (против 5-10% ранее). Инвесторы потеряли интерес к быстрым прибылям, которые раньше можно было получить за счёт разницы в цене между этапом котлована и после сдачи дома. Если переток средств с депозитов и произойдёт, то он будет обусловлен, скорее, спросом конечных пользователей, а не инвесторов, рассчитывающих на быструю прибыль. Это существенно ограничивает потенциал роста рынка.

Застройщики сталкиваются с серьезными трудностями. Уровень распроданности квартир в новостройках на момент ввода в эксплуатацию снизился до 72% в первом квартале 2025 года. Это близко к критическому порогу в 70%, при котором компании начинают испытывать проблемы с погашением проектного финансирования. В результате объём нового предложения на рынке сократился на 18% с начала года. Застройщики запускают меньше проектов, что сужает выбор для инвесторов, предпочитающих вкладываться на ранних стадиях строительства. Кроме того, большой объём нераспроданных квартир в уже сданных домах (почти треть) создаёт дополнительное давление на рынок и может отпугнуть инвесторов, обеспокоенных высокой конкуренцией при последующей перепродаже.

Высокая инфляция – серьезный риск для инвестиций в недвижимость. Инфляционные ожидания населения значительно превышают официальные прогнозы (13,4% против 7,1%). В такой ситуации реальная доходность инвестиций может оказаться гораздо ниже ожидаемой. Номинальный рост цен на недвижимость может быть «съеден» инфляцией, что снизит покупательную способность вложенных средств. Дополнительный негативный сигнал – отток институциональных инвесторов из жилого сегмента. Прогнозируется, что вложения в площадки под жилую застройку сократятся вдвое. «Умные деньги» перетекают в коммерческую недвижимость (офисы, торговые центры, склады), что свидетельствует о более высокой привлекательности этих сегментов в глазах профессиональных участников рынка. Это может создать дополнительное давление на рынок жилья и сдержать его рост.

Альтернативные сценарии: куда ещё могут пойти деньги?

Снижение ключевой ставки не гарантирует автоматического притока средств на рынок жилья. Есть и другие варианты, куда могут направиться деньги россиян:
· Корпоративные облигации. Высокая доходность (до 30% годовых) и ликвидность делают их привлекательной альтернативой депозитам.
· Акции. Российский рынок акций имеет потенциал роста, особенно в секторах, ориентированных на внутренний спрос и экспорт.
· Золото. Традиционный защитный актив в период нестабильности и инфляции.
· ПИФ. Удобный инструмент для диверсификации инвестиций с профессиональным управлением.
· Сохранение на депозитах. Если снижение ключевой ставки будет медленным, депозиты могут сохранить свою привлекательность.

«Наш анализ показывает, что взрывного роста на рынке жилья в 2025 году ожидать не стоит, – комментирует Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. – Наиболее вероятный сценарий – плавный, постепенный переток средств с депозитов преимущественно в новостройки, поддерживаемые льготными ипотечными программами. Высокие ставки по ипотеке, проблемы застройщиков и конкуренция со стороны других финансовых инструментов будут сдерживать массовый приток инвестиций. И покупателям, и застройщикам стоит ориентироваться на консервативный сценарий развития событий. Покупателям рекомендуем внимательно оценивать свои финансовые возможности и риски, а застройщикам – активнее работать над повышением эффективности проектов и диверсификацией предложения. Инвесторам же советуем обратить внимание на альтернативные активы, которые могут оказаться более доходными в текущих условиях. Что касается сроков, то, по нашим прогнозам, 2025 год будет не самым удачным для рынка жилой недвижимости, но ситуация вскоре поменяется. В 2026 году отложенный накопленный спрос на жилищном рынке может реализоваться. Инвесторам, которые институционально вкладываются в жилой сегмент, имеет смысл в 2025 году приобрести объекты в реализуемых проектах, чтобы в 2026 году на волне восстановительного роста заработать на перепродаже жилья».